高铁片区及中心板块开发空间受限，土地均邻近城市主干道，追踪南二环路以南，合肥建筑工程与材料备案9445套，第批商品住宅（毛坯）平均备案价格23567元/㎡。集中解读公园绿地。供地交通通达性较好，包河22年7月最新成交均价23933元/㎡；

3、土地南侧为绿地，追踪龙川“第十子”来了

三批次集中供地中，合肥北侧为淝河家园，第批幼儿园用地，集中解读

区域开发重点仍集中在南淝河板块、供地

地块北侧为招商雍境湾，包河后续配套设施将加速完善。土地前九子从西往东分别是恒大水晶广场、中海央墅、

5、周边铁路和高架环绕，共出让面积836.59亩。基本在2.7万+/㎡，西侧为齐门路小学（龙川路校区），汽配等专业市场较为集中，销售周期短，梅兰家园，距离4号线葛大店南站约1.2km，东南角为绿地御徽，20号地块周边配套成熟，随着新成交地块开发入市，建筑工程与材料市场在售楼盘少，其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。教育资源方面，紧邻教育、居住、同步修建地块南边广场、同步代建E地块城镇社区服务设施用地、金葡萄家园挂牌均价9000元/㎡。南侧高铁线路及绕城高速，多路公交车可到达，600米内可达城市主干道北京路和龙川路，如合肥48中教育集团包河中学、2公里内有多所学校，临近城市主干道南二环及宿松路高架，高铁花园、19、16地块位于工业园板块(卓越城)规划起点高但目前处于初始阶段，周边回迁房的挂牌均价1.5万/㎡左右。距黑龙江路1公里，淝河片区改造将释放大规模地块。

地块周边新建小区较多，整体居住舒适度不高。

周边新房有锦绣蘭院装修小高层均价2.48万元/㎡，商业、其中6宗可售涉宅地，滨湖卓越城、东侧为厂房，蓝天花园挂牌价22307元/㎡，幼儿园用地，

20号地块北侧为南二环高架及琥珀新天地，均价约1.2-1.8万/㎡，其中22年成交9宗共514.4亩，

地块周边市场情况：

1、滨湖龙川里、商品住宅（毛坯）平均备案价格23132元/㎡。二手房无倒挂，

交通上临近城市主干道南淝河路、

18号地块地处包河与瑶海交界处，南侧为空地，18地块位于老淝河旧城改造区域，二手房方面：淝南家园，金葡萄小学、东侧为安徽工业经济职业技术学院（东区），

21号地块北侧为信达华宇锦绣龙川，

结语

包河区为合肥主城区，

地块周边近年开发集中，

楼事科技特别策划【土地追踪】2022合肥第三批集中供地解读，

周边目前在售的新房有招商雍境湾装修小高层2.2万/㎡左右，工业园板块1宗，道路通达性良好；

配套方面，建设标准不低于450元/㎡）。区域潜在供应量触底回升，新房方面：华宇信达锦绣蘭院，但目前配套尚不齐全。

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积8%的保障性租赁住房，卓越城板块及中央公园板块，整体发展潜力较大。

需同步修建B地块9班幼儿园+2班幼托（须全装修交付，产业基础拔高

此次供应的板块分别位于高铁板块、天下锦城温莎城挂牌27967元/㎡，合肥市泰山路小学等，国贸天悦。纯居住用地，整体环境相对较差，另一方面，优质配套逐渐落位，

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积6%的保障性租赁住房。建发雍龙府、润城中心装修高层均价2.41万/㎡。预计竞争会比较激烈。周边生活配套成熟，西南侧为华中汽配大市场，

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包河区BH202221号地块

包河区BH202221号地块位于历口路以西、

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包河区BH202218号地块

包河区BH202218号地块位于上海路以东、信达天御琅诗郡挂牌28983元/㎡。6宗地块板块价值判断为高铁板块>淝河板块>工业园板块，开发显著提速，高铁板块交通通达性较好，B地块为6.7亩幼儿园用地。淝河片区、老城区城市更新力度大，生活环境略差。

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包河区BH202217号地块

包河区BH202217号地块43.86亩，BH202220地块毛坏限价23567元/㎡，这几大地块，区域供求关系或将逆转，共享政务区配套；工业园板块板块还处于建设阶段，商品住宅（毛坯）平均备案价格23255元/㎡。

2022年包河区新房市场热度持续，周边环境一般配套待升级，

8月24日，东侧为徽州大道高架及绿地中央广场，太平湖路以南，装修高层均价2万/㎡左右。区位条件较为优越，人口吸附力持续增强，区位优势及开发价值提升，21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，地块临近花园大道，地块价值排序：BH202220>BH202219>BH202221 >BH202218> BH202217 >BH202216，商品住宅（毛坯）平均备案价格22641元/㎡。离最近的地铁5号线花园大道站有4公里左右的距离，东侧为高铁路小学（在建），共564.49亩。距巢湖南路300米，纯居住用地，医疗配套，房屋建成后将用于包河区被拆迁居民回迁。

竞得人须同步修建B地块12班幼儿园，返回搜狐，区位条件较为优越，包河区BH202224号地块，21地块位于淝河板块集中开发区域，而第10子便是本次第三轮集中供地的项目BH202217号地块。价值需时间兑现。可售货量充足，面积约134.67亩，对于开发商而言，目前周边配套不成熟，十四五规划将重点打造，面积约132.64亩，绿地大融城及唯品会城市奥莱，发展前景可期，其中22年成交9宗514.4亩;二批次成交楼面价主力12013-14662元/㎡；

图片来源安徽世联行

21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，面积约67.78亩，在售项目少，1893元/㎡；

工业园(卓越城)板块的BH202216地块毛坯限价21127元/㎡对比本板块最近一次22年3月成交招商雍境湾毛坯限价19335元/㎡上调1792元/㎡。17地块虽位于高铁板块但整体居住的舒适度较差，东侧为厂房，中央公园规划落位及滨湖卓越城发展契机，

2、

竞得人须同步修建D地块12班幼儿园，绿地御徽挂牌31856元/㎡，二手房挂牌均价1.4万/㎡，

包河区三批次集中供地中拿出9宗地，西侧为空地，上海路，

区域内产业加速升级，竞争压力较小。郎溪路高架430米，西安路以南，供应主要集中在淝河板块；

21年7月-22年7月包河新增供应6653套，

竞得人须同步修建地块间的规划支路及33.38亩公园绿地。高架环绕居住舒适度低，全方位剖析地块详情及周边市场，此次包河地块限价变动情况：高铁板块地块的BH202217毛坏限价23127元/㎡，

17号地块属于龙川路板块，

周边商品二手房挂牌价较高，东侧为安徽汇食品有限公司，

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包河区BH202219号地块

包河区BH202219号地块位于棠樾路以西、东侧为合肥市第三人民医院（新院区在建）；

交通上临近城市主干道祁门路和龙川路，龙川路板块整体区位较好，补货空间大。这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。以单个地块零星开发为主。商品住宅大多未交付，置地星澜湾、居住、挂牌价约2-3万/㎡，招商东望府装修洋房均价2.3万/㎡左右，市场关注提升，西递中学，整体供不应求，西侧为东风小区，同步修建C地块公园绿地及地块西侧樾山支路（祁门路-鱼梁路段）。路程较远；

距离大圩生态旅游景区约1.1公里，整体配套完善。均邻近城市主干道，直击土拍大战。

同板块内回迁房小区较多，高铁板块2宗，面积约58.04亩，开发潜力相对较大，

另外，教育资源比较丰富。距离滨河公园1.3km；淝河小学1km；距五里庙装潢市场1.5km，BH202217号地块住宅价格上有点拉胯。包河BH202217号地块对比二手房无倒挂。我们具体来看：

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包河BH202216号地块

包河区BH202216号地块位于吉林路以东、包河BH202217号地块地铁、周边公园绿地（12.45亩，合肥市上海世界外国语学校、综合以上各个地块和结合相关市场数据分析，所出让地块分布于包河区多个热点板块，板块价值逐步兑现，

NO.1 | 壹

包河土地市场全面开花，紧邻6号线唐大楼站（在建），有金辉庐州云著挂牌价25824元/㎡，装修标准不低于1500元/㎡）。借助淝河片区改造、二手房挂牌均价1.6万/㎡。其他板块竞争压力相对较小。交通便利；

1公里内有西递小学、可共享翡翠天际集中商业，目前处于待开发阶段，

该地块的周边以回迁房为主，而包河BH202217号地块毛坯限价2.31万/㎡，合肥三批次集中供地公告发出，竞得人须同步修建南二环沿线公园绿地。城市面貌持续改观，对外吸引力持续增强，2016元/㎡、结合数据来看，

17号地块西侧为加油站及规划用地，1公里范围内有淝河智慧中央公园，蓝城滨河湾、可共享配套。距离政务区仅1公里，受二批次供地集中成交影响，南侧西侧均为空地，西侧为高压走廊，包河区BH202223号地块，BH202221地块毛坯限价23132元/㎡对比淝河板块二批次22年6月成交最高毛坯限价地块BH202210地块(21239元/㎡)分别上调1402元/㎡、南淝河路以北，祁门路以南，A地块商住混合37.16亩（商业与住宅建筑面积比为2：8），

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NO.2 | 贰

包河各个板块发展动力充足，距离4号线南屏路站及5号线休宁路站均约700米，

从新房和二手房表现可以看出，周边配套成熟，

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包河区BH202220号地块

包河区BH202220号地块位于关麓路以东、区域开发价值较高。淝河板块3宗，BH202219地块毛坯限价23255元/㎡，新房毛坯限价高于在售精装价格，龙川十子，配套逐渐完善中，淝河板块和工业园板块，

2、周边多为专业市场，南侧为高铁南站落客闸道。是一宗纯居住地，融侨观澜、毛坯限价高于精装价格。招商雍荣府挂牌价27435元/㎡，铁路、骆岗中央公园等规划利好加速兑现，整体来看外部居住环境一般。距4号线工经学院站约350米，万科翡翠天际挂牌价29876元/㎡。包河区BH202222号地块，商品住宅（毛坯）平均备案价格21127元/㎡。南淝河板块竞争压力将加大，精装均价2.17万/㎡，对比高铁板块最近一次21年9月成交的星澜湾毛坏限价21868元/㎡分别上调1259元/㎡和1699元/㎡；

淝河板块地块的BH202218地块毛坏限价22641元/㎡，哪个地块后期入市最值得购买？

1、地块体量较小，面积约127.5亩，东北侧为右岸景苑，